Die Temperaturen sinken, die Heizungen laufen wieder und in manchen Wohnungen tauchen plötzlich dunkle Flecken an Wänden oder in Zimmerecken auf. Spätestens jetzt beginnt für viele Eigentümer, Mieter und Hausverwaltungen die unangenehme Frage: Woher kommt der Schimmel – und wer ist dafür verantwortlich? Wir werfen einen genaueren Blick darauf.

Die Antworten auf die oben gestellte Frage nach der Verantwortlichkeit, lassen häufig nicht lange auf sich warten:

„Da wurde bestimmt zu wenig gelüftet!“ Oder: „Das muss ein Baumangel sein!“

Zwei Aussagen, die uns als Gutachter und Sachverständige bekannt vorkommen dürften. Doch so einfach ist es meistens nicht.

Schimmelbefall hat eine Ursache – und unsere Aufgabe ist es, diese möglichst zuverlässig zu ermitteln, statt vorschnell einen Verantwortlichen zu benennen.

Warum Schimmel gerade in der Heizperiode zum Thema wird

Im Herbst und Winter verändern sich die Bedingungen in unseren Gebäuden. Die Außentemperaturen sinken, während die Innenräume beheizt werden.

Warme Raumluft kann mehr Wasserdampf aufnehmen als kalte Luft. Trifft feuchte Raumluft auf ausreichend kalte Oberflächen, steigt dort die relative Luftfeuchtigkeit. Unter ungünstigen Bedingungen kann sich Schimmel entwickeln – auch ohne dass sichtbares Kondenswasser entsteht.

Besonders gefährdet sind beispielsweise schlecht gedämmte Außenwände, Raumecken und Bereiche mit eingeschränkter Luftzirkulation.

Doch auch bauliche Undichtigkeiten, Feuchtigkeit aus dem Erdreich oder zurückliegende Wasserschäden können eine Rolle spielen.

Für unsere Begutachtung bedeutet das: Ein sichtbarer Schimmelfleck verrät uns zunächst, wo ein Problem auftritt – aber noch nicht, wodurch es entstanden ist.

„Falsch gelüftet“ ist keine ausreichende Ursachenanalyse

Wenn Schimmel in einer Wohnung auftritt, steht häufig schnell das Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner im Mittelpunkt.

Natürlich kann die Nutzung eines Raumes das Schimmelrisiko beeinflussen. Wer viel Feuchtigkeit produziert, wenig lüftet oder Räume stark auskühlen lässt, kann ungünstige Bedingungen schaffen.

Doch daraus dürfen wir nicht automatisch schließen, dass die Bewohner für einen vorhandenen Schimmelschaden verantwortlich sind.

Vielleicht liegt eine ausgeprägte Wärmebrücke vor. Vielleicht dringt Feuchtigkeit durch ein beschädigtes Bauteil ein. Oder mehrere Faktoren wirken zusammen.

Umgekehrt ist auch nicht jeder Schimmelschaden ein Beweis für einen Baumangel.

Unsere fachliche Bewertung muss sich deshalb auf überprüfbare Feststellungen stützen – nicht auf Vermutungen oder die Erwartungen einzelner Beteiligter.

Was wir bei der Schimmelbegutachtung berücksichtigen sollten

Eine sorgfältige Untersuchung beginnt mit einer klaren Fragestellung. Sollen wir lediglich den sichtbaren Befall dokumentieren? Die Feuchteursache untersuchen? Oder mögliche bauliche Mängel bewerten?

Je nach Auftrag, Fachgebiet und Schadensbild können unterschiedliche Untersuchungsmethoden erforderlich sein.

Zu den wesentlichen Gesichtspunkten gehören beispielsweise:

Lage und Ausmaß des Befalls: Wo tritt der Schimmel auf und welche Bereiche sind betroffen?
Bauliche Gegebenheiten: Gibt es Hinweise auf Wärmebrücken, Undichtigkeiten oder andere konstruktive Besonderheiten?
Feuchtequellen: Kommen Kondensation, Leitungswasserschäden, eindringende Niederschlagsfeuchte oder andere Ursachen infrage?
Raumklima: Welche Erkenntnisse liefern Lufttemperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Oberflächentemperaturen?
Nutzungsbedingungen: Wie werden die betroffenen Räume beheizt, belüftet und genutzt?
Schadenshistorie: Gab es frühere Feuchtigkeitsprobleme, Sanierungen oder Veränderungen am Gebäude?

Wichtig ist dabei, einzelne Messwerte nicht isoliert zu betrachten.

Eine punktuelle Messung der Raumluftfeuchtigkeit bildet beispielsweise nur die Bedingungen zum Messzeitpunkt ab. Sie erlaubt für sich genommen keine zuverlässige Aussage über das Heiz- und Lüftungsverhalten der vergangenen Wochen.

Auch auffällige Oberflächentemperaturen oder Feuchtemesswerte müssen im Zusammenhang mit den baulichen Bedingungen und den eingesetzten Messverfahren bewertet werden.

Wenn mehrere Ursachen zusammenwirken

In der Praxis treffen wir nicht immer auf eine einzige, eindeutig abgrenzbare Ursache.

Eine baulich bedingte niedrige Oberflächentemperatur kann beispielsweise mit einer erhöhten Feuchtebelastung im Raum zusammentreffen.

Auch die Möblierung kann eine Rolle spielen. Steht ein großer Schrank unmittelbar vor einer kalten Außenwand, kann die eingeschränkte Luftzirkulation die Oberflächentemperatur und die Feuchtebedingungen hinter dem Möbelstück ungünstig beeinflussen.

Solche Zusammenhänge zeigen, warum wir Schimmelschäden nicht allein anhand ihres Erscheinungsbildes bewerten sollten.

Eine fundierte Begutachtung muss die relevanten Einflussfaktoren berücksichtigen und nachvollziehbar erläutern, welche Ursache durch die vorliegenden Erkenntnisse gestützt wird.

Wo eine eindeutige Zuordnung nicht möglich ist, sollten wir diese Grenze unserer Untersuchung offen benennen.

Neutralität ist gerade bei Streitfällen entscheidend

Schimmelschäden führen nicht selten zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern, Vermietern, Eigentümern, Bauunternehmen oder Versicherungen.

Häufig haben die Beteiligten bereits eine klare Vorstellung davon, wer für das Problem verantwortlich sein soll.

Für uns als Sachverständige darf diese Erwartung jedoch keine Rolle bei der fachlichen Bewertung spielen.

Wir müssen zwischen tatsächlichen Feststellungen, fachlich begründeten Schlussfolgerungen und noch ungeklärten Fragen unterscheiden.

Dabei sollten wir auch darauf achten, dass die technische Ursachenanalyse nicht automatisch mit einer rechtlichen Schuldzuweisung gleichgesetzt wird.

Ob aus einem festgestellten Sachverhalt rechtliche Ansprüche oder Verantwortlichkeiten entstehen, ist eine gesonderte Frage.

Unsere Stärke liegt darin, einen komplexen Sachverhalt unabhängig, sachlich und nachvollziehbar aufzuklären.

Gute Dokumentation schafft Klarheit

Gerade bei Feuchtigkeitsschäden kann sich der Zustand eines betroffenen Bereichs verändern.

Räume werden anders beheizt, Möbel umgestellt oder sichtbare Schimmelstellen bereits gereinigt.

Deshalb ist eine sorgfältige Dokumentation besonders wichtig.

Wir sollten relevante Beobachtungen fotografisch festhalten, Messpunkte eindeutig zuordnen und die Bedingungen zum Untersuchungszeitpunkt dokumentieren.

Ebenso wichtig ist es, die Grenzen unserer Untersuchungen kenntlich zu machen.

Wenn beispielsweise eine verdeckte Konstruktion nicht geöffnet wurde oder längerfristige Klimadaten fehlen, sollten wir daraus keine weitergehenden Gewissheiten ableiten.

Ein nachvollziehbares Gutachten zeigt nicht nur, zu welchem Ergebnis wir kommen, sondern auch, auf welcher Grundlage dieses Ergebnis beruht.

? DGuSV-Praxistipp

Arbeiten Sie bei Schimmelbegutachtungen mit einem einheitlichen Dokumentationsschema.

Erfassen Sie neben Lage und Ausmaß des sichtbaren Befalls auch die relevanten baulichen Gegebenheiten, mögliche Feuchtequellen, Messbedingungen und die Angaben zur Schadenshistorie.

Trennen Sie dabei konsequent zwischen eigenen Feststellungen, Aussagen der Beteiligten und fachlichen Bewertungen.

So vermeiden Sie, dass aus einer zunächst plausiblen Vermutung im späteren Gutachten unbeabsichtigt eine vermeintlich gesicherte Tatsache wird.

Fazit: Erst untersuchen, dann urteilen

Schimmel in Wohngebäuden ist gerade während der Heizperiode ein häufig diskutiertes Thema.

Doch hinter ähnlich aussehenden Schadensbildern können ganz unterschiedliche Ursachen stecken.

Für uns als Gutachter und Sachverständige bedeutet das, dass wir uns nicht von schnellen Erklärungen oder gegenseitigen Schuldzuweisungen leiten lassen dürfen.

Wir müssen die vorhandenen Informationen prüfen, relevante Einflussfaktoren berücksichtigen und unsere Schlussfolgerungen fachlich nachvollziehbar begründen.

Nicht immer lässt sich jede Frage bereits bei einem einzigen Ortstermin abschließend beantworten. Auch das gehört zu einer seriösen Begutachtung.

Denn letztlich ist nicht entscheidend, möglichst schnell einen Verantwortlichen zu finden.

Entscheidend ist, die tatsächlichen Ursachen so zuverlässig wie möglich zu erkennen – und unsere Ergebnisse unabhängig und verständlich zu dokumentieren.