Ein Grundstückskauf bietet dem Käufer sämtliche Möglichkeiten, seine Visionen rahwerden zu lassen. Doch was, wenn nach dem Kauf bis dato unsichtbare Mängel ans Lichte kommen? Dann können Träume schnell zum Albtraum werden. Wer trägt in solch einem Fall eigentlich die Beweislast – der Käufer oder der Verkäufer?
Selbst wenn in Kaufverträgen von Grundstücken eine Klausel lautet, dass dem Verkäufer keine unsichtbaren Mängel bekannt sind, sind Käufer keineswegs von einer Beweislast befreit. Der Zivilsenat des Bundesgerichtshofes bestätigt diese Tatsache. In den meisten Fällen ist so, dass Käufer einen versteckten Mängel tatsächlich als „versteckt“ nachweisen müssen, um entschädigt zu werden.
Ein Beispiel-Fall, der tatsächlich verhandelt wurde, sah so aus:
Ein Grundstück samt Wochenendhaus und Garage wurde gekauft wie gesehen. Der Vertrag enthielt einen Ausschluss von Haftung für Sachschäden und darüber hinaus die Verkäufer-Erklärung, ihm seien keinerlei unsichtbaren Mängel bekannt.
Wenig später stellte sich heraus, dass eine passende Baugenehmigung fehlte, um die Räumlichkeiten nutzbar zu machen.
Was der Käufer jetzt machte? Er stellte die Wirksamkeit des Kaufvertrags mit der Begründung der arglistigen Täuschung in Frage – und zog vor Gericht. Der Klage wurde stattgegeben. Der Verkäufer jedoch gab an, den Käufer ausreichend aufgeklärt zu haben. Das Oberlandesgericht Koblenz forderte keine vorzeigbaren Nachweise hinsichtlich dieser These. Die Beweislast hinsichtlich der ausgebliebenen Aufklärung hinsichtlich der Mängel lag hingegen beim Käufer.
Empfehlung für Käufer
Der Beispiel-Fall zeigt ganz klar, dass die Beweislast beim Käufer liegt. In den meisten Fällen ist es aber sehr schwer, im Nachhinein einen Auslass der Offenlegung unsichtbarer Mängel zu beweisen. Die Schlussfolgerung daraus: Am besten klopfen Käufer im Voraus sämtliches Mängel-Potenzial im Voraus ab. Im Idealfall wird ein Sachverständiger für den Grundstückskauf hinzugezogen, der weiß, worauf man den Fokus legen sollte und der imstande ist, einen Zustand von Grundstück und Immobilie bis ins Detail zu bewerten.
Grundstückskauf ohne böse Überraschung
Wer sich nahtlos absichert, sich mit einem Sachverständigen für Grundstück und Immobilie zusammentut und so gewissenhaft im Voraus unsichtbare Mängel ausschließen kann, hat beste Chancen, keine bösen Überraschungen zu erleben. Wir wünschen viel Erfolg beim Grundstückskauf!