Grundsteuerreform 2025 - Auswirkungen auf Immobiliengutachten

Inhaltsverzeichnis

Einleitung – Die Grundsteuerreform ist da – Was sie für Immobiliengutachter jetzt bedeutet
Hintergrund der Grundsteuerreform
Die neuen Bewertungsmodelle im Überblick
Auswirkungen auf die Immobilienbewertung
Rolle des Immobiliengutachters in der neuen Grundsteuerwelt
Einspruchsmöglichkeiten und Gutachten
Zertifizierung und Qualifikation
Unterstützung durch den DGuSV
Fazit – Die Grundsteuerreform als Wendepunkt für Gutachter
FAQs zur Grundsteuerreform 2025 und Immobiliengutachten

1. Einleitung

Seit dem 1. Januar 2025 ist sie Realität: Die lang diskutierte Grundsteuerreform ist in Kraft – und mit ihr beginnt für Immobilienbesitzer, Behörden und vor allem für Immobiliengutachter und Sachverständige eine neue Ära der Bewertung.

Was auf den ersten Blick wie eine steuertechnische Umstellung wirken mag, entpuppt sich bei näherem Hinsehen als tiefgreifender Eingriff in Bewertungsprozesse, Zuständigkeiten und das Zusammenspiel zwischen Eigentümern und Gutachtern. Denn: Die neuen Bewertungsmodelle – vom Bundesmodell bis hin zu individuellen Länderregelungen – haben erhebliche Auswirkungen auf die Wertermittlung und damit auch auf die Praxis der Immobilienbewertung.

Bereits seit 2022 liefen die Vorbereitungen auf Hochtouren. Eigentümer mussten Daten liefern, Finanzämter neue Werte festlegen – doch jetzt, im ersten Jahr der Umsetzung, zeigt sich, wie komplex die neuen Regelungen tatsächlich sind. Verunsicherung ist groß, und genau hier kommen Gutachter ins Spiel: als Fachleute, Übersetzer der Reformlogik und Berater auf Augenhöhe.

In diesem Artikel beleuchten wir:

die Hintergründe und Ziele der Grundsteuerreform,
die verschiedenen Bewertungsmodelle in den Bundesländern,
die konkreten Auswirkungen auf Immobiliengutachten,
und wie zertifizierte Sachverständige (z.?B. nach ISO 17024 über EWIVS) sich hier nicht nur fachlich, sondern auch strategisch neu positionieren können.

Außerdem zeigen wir, wie Mitglieder des DGuSV – des Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verbands (www.dgusv.de) – optimal von dieser Entwicklung profitieren können: mit exklusiven Fachinformationen, kollegialem Netzwerk und maßgeschneiderter Weiterbildung.

2. Hintergrund der Grundsteuerreform

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden in Deutschland. Sie finanziert Schulen, Straßen, Kindergärten und viele weitere kommunale Leistungen. Bis Ende 2024 wurde sie auf Basis sogenannter Einheitswerte berechnet – ein System, das seit Jahrzehnten nicht mehr aktualisiert wurde und spätestens seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 als verfassungswidrig galt.

Warum musste die Reform kommen?

Das Hauptproblem: Die Einheitswerte stammten aus dem Jahr 1964 (in Westdeutschland) bzw. 1935 (in Ostdeutschland). Dadurch entstanden eklatante Bewertungsunterschiede, die mit dem heutigen Marktgeschehen nichts mehr zu tun hatten. Teure Innenstadtlagen wurden unterbewertet, während einfache Lagen teils überbewertet wurden – eine Schieflage, die das Bundesverfassungsgericht nicht länger akzeptierte.

Die Politik reagierte – nach langem Ringen – mit einer umfassenden Reform, die ab 2025 in Kraft tritt. Ziel: eine verfassungskonforme, gerechtere und transparenter gestaltete Grundsteuer, die trotzdem aufkommensneutral bleibt. Das bedeutet, dass die Kommunen insgesamt nicht mehr Geld einnehmen sollen als bisher – zumindest in der Theorie.

Der neue Grundsteuerwert als zentrale Größe

Kernstück der Reform ist die Einführung eines neuen Grundsteuerwerts, der in Zukunft als Basis für die Berechnung der Steuer dient. Anders als früher soll dieser Wert nicht mehr auf Jahrzehnte alten Vergleichszahlen beruhen, sondern regelmäßig aktualisiert und näher an den tatsächlichen Verhältnissen orientiert sein.

Dafür wurden neue Bewertungsmodelle entwickelt – das sogenannte Bundesmodell sowie abweichende Modelle einzelner Bundesländer (dazu im nächsten Abschnitt mehr). Diese berücksichtigen unter anderem:

Bodenrichtwerte
Grundstücks- und Wohnflächen
Gebäudetyp und Baujahr
Nutzungsart
Regionale Mietniveaus

Für Immobiliengutachter bedeutet das: Es wird mehr und aktuelleres Datenmaterial benötigt, die Bewertungspraxis wird komplexer – und gleichzeitig steigt der Beratungsbedarf auf Seiten der Eigentümer, Investoren und auch Finanzämter.

3. Die neuen Bewertungsmodelle im Überblick

Mit dem Inkrafttreten der Grundsteuerreform am 1. Januar 2025 haben sich die Bewertungsgrundlagen für Grundstücke in Deutschland grundlegend geändert. Während das Bundesmodell eine einheitliche Bewertung vorsieht, haben einige Bundesländer eigene Modelle eingeführt, die sich in Methodik und Bewertungskriterien unterscheiden. Für Immobiliengutachter ist es essenziell, die Unterschiede zu kennen, um fundierte Gutachten erstellen zu können.

Bundesmodell: Wertabhängige Besteuerung

Das Bundesmodell basiert auf dem Ertragswert- und Sachwertverfahren. Hierbei fließen verschiedene Faktoren in die Bewertung ein:

Bodenrichtwert: Der durchschnittliche Wert des Bodens in einer bestimmten Lage.
Grundstücksfläche: Die Größe des Grundstücks in Quadratmetern.
Gebäudetyp und Baujahr: Art und Alter des Gebäudes beeinflussen den Wert.
Nutzungsart: Unterscheidung zwischen Wohn- und Gewerbenutzung.
Regionale Mietniveaus: Einfluss der durchschnittlichen Mieten in der Region.

Die Kombination dieser Faktoren führt zur Ermittlung des sogenannten Grundsteuerwerts, der die Basis für die Steuerberechnung bildet.

Ländermodelle: Individuelle Bewertungsansätze

Einige Bundesländer haben von der sogenannten Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Bewertungsmodelle eingeführt:

Baden-Württemberg: Hier wird ein modifiziertes Bodenwertmodell angewendet, bei dem der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche multipliziert werden.
Bayern: Setzt auf ein Flächenmodell, das ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche berücksichtigt.
Hamburg: Verwendet ein Wohnlagemodell, das die Lagequalität des Grundstücks in die Bewertung einbezieht.
Hessen: Implementiert ein Flächen-Faktor-Modell, bei dem Flächen mit einem Lage-Faktor multipliziert werden.
Niedersachsen: Nutzt ein Flächen-Lage-Modell, das sowohl die Fläche als auch die Lage des Grundstücks berücksichtigt.

Vergleichstabelle der Bewertungsmodelle

Bundesland	Bewertungsmodell	Berücksichtigte Faktoren
Bundesmodell	Ertrags-/Sachwert	Bodenrichtwert, Fläche, Gebäudeart, Baujahr, Miete
Baden-Württemberg	Bodenwertmodell	Bodenrichtwert, Grundstücksfläche
Bayern	Flächenmodell	Grundstücks- und Gebäudefläche
Hamburg	Wohnlagemodell	Fläche, Lagequalität
Hessen	Flächen-Faktor-Modell	Fläche, Lage-Faktor
Niedersachsen	Flächen-Lage-Modell	Fläche, Lage des Grundstücks

4. Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

Die neuen Bewertungsmodelle der Grundsteuerreform 2025 bringen weitreichende Veränderungen für die Erstellung von Immobiliengutachten mit sich – sowohl in der Methodik als auch im praktischen Ablauf der Bewertung. Für Gutachter heißt das: mehr Daten, mehr Verantwortung – und eine neue Rolle als Bindeglied zwischen Eigentümern, Finanzämtern und Marktrealität.

Neue Bewertungsparameter

Je nach Bundesland müssen Gutachter nun mit einer Vielzahl neuer oder anders gewichteter Parameter umgehen. Besonders relevant sind:

Bodenrichtwerte: Diese stellen in fast allen Modellen eine zentrale Größe dar. Ihre Aktualität und Genauigkeit sind entscheidend.
Flächenangaben: Grundstücks-, Wohn- und Nutzflächen werden je nach Modell unterschiedlich stark gewichtet.
Gebäudetyp und Baujahr: Im Bundesmodell wirken sich Baujahr und Gebäudestandard direkt auf den Ertragswert aus.
Lagequalität: Modelle wie in Hamburg oder Niedersachsen legen besonderen Fokus auf die Mikrolage.
Mietniveaus: Im Bundesmodell ein wesentlicher Bestandteil, der jedoch schwer standardisierbar ist und oft individuelle Einschätzungen erfordert.

Technische und organisatorische Herausforderungen

Für Gutachter bringt das neue System auch technische Herausforderungen mit sich:

Erweiterte Datenerhebung: Die Reform erfordert deutlich präzisere und umfassendere Daten. Veraltete oder unvollständige Informationen können zu Fehlbewertungen führen.
Anpassung der Software-Tools: Viele gängige Bewertungsprogramme mussten aktualisiert oder neu angeschafft werden, um die neuen Vorgaben abbilden zu können.
Zusätzliche Schulungen: Wer seine Kompetenz unter Beweis stellen will, muss sich mit den rechtlichen und praktischen Grundlagen der neuen Bewertungslogik auskennen.

Rolle des Gutachters: Vom Wertermittler zum Berater

Die Bedeutung qualifizierter Gutachter steigt mit der Reform erheblich. Ihre Aufgaben umfassen nun:
Plausibilisierung der vom Finanzamt festgesetzten Werte
Unterstützung von Eigentümern bei der Einordnung ihrer Steuerbescheide
Erstellung detaillierter Verkehrswertgutachten bei Einspruchsverfahren
Beratung bei strategischen Entscheidungen, etwa bei Umnutzung oder Sanierung von Immobilien

Viele Eigentümer sehen sich mit neuen Steuerbeträgen konfrontiert, die sie nicht nachvollziehen können. Gutachter werden deshalb vermehrt zu ersten Ansprechpartnern – sowohl zur Klärung als auch zur Abwehr unzutreffender Bescheide.

5. Rolle des Immobiliengutachters in der neuen Grundsteuerwelt

Mit der Einführung der Grundsteuerreform 2025 ist der Immobiliengutachter nicht mehr nur der stille Zahlenlieferant im Hintergrund – er wird zum entscheidenden Akteur in einem dynamischen Bewertungsprozess. Das Vertrauen von Eigentümern, Investoren und sogar Behörden in die Expertise des Gutachters gewinnt deutlich an Bedeutung.

Neue Aufgabenfelder und Verantwortlichkeiten

Gutachter übernehmen heute weit mehr als nur die klassische Marktwertermittlung. Im Kontext der Grundsteuerreform umfassen ihre Aufgaben u.?a.:

Beratung bei der Grundsteuererklärung
Viele Eigentümer waren bei der Datenerfassung für die Erklärung überfordert – hier leisten Gutachter entscheidende Hilfestellung beim Verstehen und Zusammenstellen relevanter Bewertungsdaten.
Erstellung von Gutachten zur Überprüfung der festgesetzten Grundsteuerwerte
Wenn ein Steuerbescheid als überhöht empfunden wird, kann ein fundiertes Verkehrswertgutachten eine zentrale Rolle im Einspruchsverfahren spielen.
Plausibilitätsprüfungen
Oft hilft schon eine Einschätzung durch einen Gutachter, um einen offensichtlichen Fehler im Steuerwert zu identifizieren.
Schulung und Sensibilisierung von Eigentümern und Verwaltern
Besonders professionelle Eigentümer, etwa bei größeren Wohnportfolios, sind auf externe Kompetenz angewiesen, um ihre steuerliche Belastung richtig zu interpretieren.

Strategische Bedeutung für Gutachter

Die Reform bietet – bei aller zusätzlichen Komplexität – auch eine große Chance zur Profilierung:

Neue Geschäftsfelder durch steigenden Bedarf an steuerlich motivierten Gutachten
Positionierung als unabhängiger Experte im Spannungsfeld zwischen Behörde und Steuerpflichtigem
Langfristige Kundenbindung durch verlässliche Beratung in einem sensiblen Bereich

Tipp: Weiterbildung und Spezialisierung

Wer jetzt gezielt in Weiterbildung investiert – etwa durch eine ISO 17024-Zertifizierung über EWIVS – kann seine Stellung im Markt deutlich festigen. Denn qualitätsgesicherte Gutachten sind für Einsprüche vor Gericht oder gegenüber Finanzämtern weit glaubwürdiger und belastbarer.

6. Einspruchsmöglichkeiten und Gutachten

Kaum war der erste Schwung an neuen Grundsteuerbescheiden verschickt, gingen auch schon die ersten Einsprüche bei den Finanzämtern ein. Kein Wunder – viele Eigentümer erleben aktuell zum Teil erhebliche Änderungen ihrer Steuerlast. Was viele nicht wissen: Ein gut begründeter Einspruch, gestützt durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten, kann nicht nur berechtigt sein, sondern auch erfolgreich verlaufen.

Wann lohnt sich ein Einspruch?

Ein Einspruch gegen den neuen Grundsteuerwert macht insbesondere dann Sinn, wenn:

die angesetzten Bodenrichtwerte deutlich vom Markt abweichen,
die ermittelte Mietniveaustufe nicht zur Realität der Lage passt,
es Fehler bei den Flächenangaben oder Gebäudedaten gibt,
das gewählte Modell (z.?B. beim Bundesmodell) eine massive Überbewertung verursacht, die mit dem Marktwert nicht im Einklang steht.

Rolle des Gutachtens im Einspruchsverfahren

Ein Verkehrswertgutachten nach anerkannten Standards kann im Einspruchsverfahren entscheidend sein. Es dient zur:

Objektiven Bewertung des realen Marktwerts der Immobilie
Dokumentation von Abweichungen zu den vom Finanzamt zugrunde gelegten Werten
Begründung des Einspruchs mit fundierten, nachvollziehbaren Argumenten
Vorbereitung auf eine mögliche Klage vor dem Finanzgericht

Voraussetzungen für ein erfolgreiches Gutachten

Ein wirksames Gutachten im Rahmen eines Einspruchs muss:

von einem unabhängigen, qualifizierten Gutachter stammen,
den Bewertungsstichtag sowie die regionalen Besonderheiten berücksichtigen,
transparente Methoden verwenden und den Unterschied zum amtlichen Wert klar darlegen.

Hier zeigt sich der Wert einer ISO 17024-Zertifizierung für Gutachter deutlich – Sie signalisiert dem Finanzamt und ggf. dem Gericht: Hier wurde fachlich einwandfrei gearbeitet.

Praxisbeispiel

Ein Mehrfamilienhaus in Randlage von Frankfurt wurde im Bundesmodell mit einem Grundsteuerwert von 1,2 Mio.?€ angesetzt – laut aktuellem Verkehrswertgutachten liegt der Marktwert aber nur bei rund 850.000?€. Nach Vorlage des Gutachtens wurde der Bescheid durch das Finanzamt korrigiert, was zu einer Reduktion der Steuerlast um über 30?% führte.

7. Zertifizierung und Qualifikation

Die Anforderungen an Gutachter steigen mit der Grundsteuerreform 2025 erheblich. Es reicht nicht mehr, nur über Fachwissen in der Wertermittlung zu verfügen – heute geht es um rechtliche Rahmenbedingungen, steuerliche Wirkzusammenhänge und das souveräne Auftreten gegenüber Behörden. Wer hier professionell aufgestellt ist, hat einen klaren Vorteil.

Warum eine Zertifizierung nach ISO 17024 sinnvoll ist

Die ISO 17024 ist eine international anerkannte Norm zur Zertifizierung von Personen. Für Immobiliengutachter bedeutet das:

Anerkennung der Qualifikation auf höchstem Niveau
Vertrauensvorsprung bei Auftraggebern wie Gerichten, Finanzbehörden oder institutionellen Investoren
Wettbewerbsvorteil gegenüber nicht zertifizierten Marktteilnehmern
Beweisführungskompetenz im Streitfall, z.?B. bei einem Einspruch gegen Grundsteuerbescheide

Abb.: EWIVS Zertifizierungsstelle – Ihre Zertifizierungsexperten, Quelle: https://www.ewivs.com/

Die EWIVS (www.ewivs.com) bietet eine umfassende Zertifizierung nach ISO 17024 auch für Immobilien-Sachverständige an. Diese Weiterbildung verbindet Fachinhalte mit Prüfungswissen und verschafft Absolventen ein Qualitätssiegel mit Außenwirkung.

Praxisnahe Weiterbildung für die neuen Anforderungen

Wer seine fachliche Expertise erweitern möchte, sollte gezielt auf Weiterbildungsinhalte setzen, die speziell auf die neuen Bewertungsmodelle und die Grundsteuerreform abgestimmt sind. Dazu gehören:

Modulschulungen zu Bundes- und Ländermodellen
Workshops zur Gutachtenerstellung für Einspruchsverfahren
Seminare zu rechtlichen Grundlagen der Grundsteuer

Die Kombination aus Weiterbildung und Zertifizierung macht Gutachter fit für die Reformzeit – und darüber hinaus.

8. Unterstützung durch den DGuSV

In Zeiten tiefgreifender gesetzlicher Veränderungen ist der Rückhalt eines starken Fachverbands unbezahlbar. Genau hier kommt der DGuSV – Deutscher Gutachter und Sachverständigen Verband ins Spiel. Als einer der führenden Verbände für Gutachter bietet der DGuSV eine Vielzahl an Leistungen, die Sachverständige optimal bei den Herausforderungen der Grundsteuerreform 2025 unterstützen.

Fachliche Begleitung und Informationsvorsprung

Der DGuSV versorgt seine Mitglieder mit:

Aktuellen Fachinformationen rund um Bewertungspraxis, Gesetzesänderungen und steuerliche Entwicklungen
Leitfäden und Arbeitshilfen zur Anwendung der neuen Bewertungsmodelle
Musterformulierungen und Vorlagen für Gutachten im Kontext der Grundsteuerreform
Webinare und Online-Sprechstunden zu Spezialthemen wie Einspruchsverfahren oder Ländermodelle

Interessenvertretung und Netzwerkeffekte

Der Verband ist nicht nur Informationsquelle, sondern auch starke Interessenvertretung auf politischer Ebene. Darüber hinaus profitieren Mitglieder vom Zugang zu einem breiten Netzwerk aus:

Kollegen,
Fachanwälten,
Steuerberatern
und Weiterbildungsanbietern.

So entstehen Synergien, von denen jedes einzelne Mitglied profitiert – nicht zuletzt beim Austausch über bewährte Vorgehensweisen und neue Chancen in der Gutachterpraxis.

Sehen Sie hierzu auch: Netzwerken als Gutachter: Tipps und Tricks

Regional verankert, bundesweit aktiv

Mit einer Vielzahl von regionalen Ansprechpartnern bietet der DGuSV auch vor Ort persönliche Unterstützung – etwa bei der individuellen Bewertungssituation in Bayern, Hamburg oder Baden-Württemberg mit ihren eigenen Bewertungsmodellen.

9. Fazit – Die Grundsteuerreform als Wendepunkt für Gutachter

Die Grundsteuerreform 2025 ist mehr als nur ein steuerpolitisches Verwaltungsprojekt – sie ist ein echter Gamechanger für die Immobilienbewertung. Mit neuen Bewertungsparametern, länderspezifischen Modellen und einer spürbaren Verunsicherung auf Seiten der Eigentümer entsteht eine völlig neue Marktsituation.

Für Immobiliengutachter und Sachverständige eröffnen sich dadurch enorme Chancen:

Sie werden zu gefragten Experten in Steuerfragen, positionieren sich als kompetente Ansprechpartner in rechtlichen und betriebswirtschaftlichen Belangen und erweitern ihr Leistungsspektrum durch bewertungsnahe Dienstleistungen wie Einspruchsberatung und Plausibilitätsprüfungen.

Entscheidend ist jedoch: Nur wer fachlich bestens qualifiziert ist, kann diese Chancen auch wirklich nutzen. Die Kombination aus Gutachter-Zertifizierung (z.?B. ISO 17024 über EWIVS), gezielter Weiterbildung für Sachverständige und einem starken Netzwerk ist der Schlüssel zu nachhaltigem Erfolg in der neuen Grundsteuerwelt.

Warum sich eine DGuSV-Mitgliedschaft jetzt besonders lohnt

In einer Branche, die sich gerade rasant weiterentwickelt, ist der Rückhalt eines erfahrenen Fachverbands Gold wert. Der Deutsche Gutachter und Sachverständigen Verband (DGuSV) unterstützt Immobiliengutachter in jeder Phase ihres beruflichen Handelns – mit Fachwissen, Weiterbildung, Austausch und Interessenvertretung.

Ihre Vorteile als Mitglied im DGuSV:

Zugang zu exklusiven Informationsdiensten und Fachpublikationen
Webinare, Workshops und Schulungen rund um die Grundsteuerreform
Unterstützung bei Zertifizierungen (z.?B. ISO 17024) und Anerkennungen
Ein starkes Netzwerk erfahrener Kollegen
Rechtssicherheit durch fachliche und juristische Beratung

Jetzt mehr erfahren und Mitglied werden: www.dgusv.de

10. FAQs zur Grundsteuerreform 2025 und Immobiliengutachten

1. Was genau ist die Grundsteuerreform 2025 und warum war sie notwendig?

Die Reform ersetzt das alte, verfassungswidrige Einheitswertmodell durch neue Bewertungsverfahren. Ziel ist eine gerechtere, verfassungskonforme Besteuerung von Grundstücken – abhängig von Lage, Nutzung und Marktwert.

2. Welche Bewertungsmodelle gelten aktuell in den Bundesländern?

Neben dem Bundesmodell gibt es eigene Modelle in:

Bayern (Flächenmodell)
Baden-Württemberg (Bodenwertmodell)
Hessen (Flächen-Faktor-Modell)
Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)
Hamburg (Wohnlagemodell)

3. Welche Auswirkungen hat die Reform auf meine Tätigkeit als Immobiliengutachter?

Gutachter übernehmen eine zentrale Rolle:

bei der Bewertung für Steuerzwecke,
bei der Unterstützung von Eigentümern,
sowie bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten zur Überprüfung der Steuerbescheide.

4. Wann ist ein Verkehrswertgutachten im Rahmen der Reform sinnvoll?

Immer dann, wenn der festgesetzte Grundsteuerwert erheblich vom tatsächlichen Marktwert abweicht. Ein fundiertes Gutachten kann Grundlage für einen Einspruch sein.

5. Wie kann ich meine Fachkompetenz als Gutachter ausbauen?

Durch gezielte Weiterbildung und insbesondere durch eine Zertifizierung nach ISO 17024, z.?B. über EWIVS. Diese signalisiert höchste fachliche Qualifikation.

6. Welche Unterstützung bietet der DGuSV für Sachverständige?

Der DGuSV stellt:

aktuelle Fachinformationen,
Schulungsangebote,
Netzwerkmöglichkeiten und
rechtliche Unterstützung bereit – alles speziell zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Immobiliengutachtern.

7. Wie kann ich gegen einen fehlerhaften Grundsteuerbescheid vorgehen?

Innerhalb eines Monats nach Erhalt kann Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden. Dabei ist ein qualifiziertes Gutachten oft entscheidend für den Erfolg.